随着社会的进步，时代的更新，由于社会的一些现实性因素，离婚率已经呈现逐年上升的趋势。随之而来的是越来越多的离婚纠纷案件，在离婚案件中财产的分割成为重点。近年来，财产分割案件的重点就是离婚诉讼中婚前按揭房增值部分的分割处理问题。
当前我国房地产市场发展状况下，常见于年轻夫妻的一种购房情形是：婚姻登记前，夫妻一方以其个人财产支付房产首付款，并就剩余房款以该房产向银行办理个人住房抵押贷款，且将房屋产权登记在自己名下，婚后由夫妻双方共同偿还房屋贷款。对于大多数人来说，住房是构成家庭这个社会基本单位的最重要财产，其具有的居住功能和高价值、快速增值等特点，因此对婚前按揭房的权属及其增值部分的处理是离婚诉讼中夫妻财产分割的焦点。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
虽然上述司法解释规定的是人民法院“可以”而不是“应当”判决该不动产归产权登记一方，但是目前司法实践中面对此类情形基本都是判决给产权登记一方。根据上述司法解释对该类房产增值部分的规定，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。夫妻共同还贷部分及其增值部分之和的二分之一，即为取得不动产权属的一方应补偿对方的数额。至于共同还贷部分对应的房屋增值部分如何计算，目前尚未形成统一的计算标准，各地法院根据夫妻共同还贷数额、房屋购买价格和房屋市场价格等相互间的比例关系，计算方式不尽相同，本文专门列举出比较常见的是两种计算方式：
第一种计算方式
对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分
此种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为夫妻双方为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用该比例再乘以离婚时房屋市场价值即等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。
案件事实
位于武汉市东西湖区丽水佳园的某房屋，系原告史某2005年婚前支付首付款后购买，史某、王某于婚姻关系存续期内共同偿还贷款。双方婚后就上述房屋余款偿清，共偿还贷款本息总计人民币 273794.08元，但其中人民币36000元系史某2010 年5月24日提取其名下公积金余额偿还。2018年5月，史某起诉至法院请求离婚，该房屋现价值人民币1520000元。
裁判观点
史某以个人公积金36000元部分还贷不属于婚后共同财产还贷，故史某、王某双方婚后共同还贷本息约为人民币237794.08元。占该房屋总价款及利息人民币440358.8元的比例为54%，结合史某、王某一审庭审中认可的该房屋现价值为人民币1520000元，史某就双方婚姻关系存续期内的共同还贷部分及其增值部分补偿王某人民币 410400元。法院具体计算公式为：夫妻婚后共同还贷部分237794.08元÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息) 440358.8元×离婚时房屋的市场价值1520000元÷2=410400元
案例索引：湖北省武汉市中级人民法院 （2020）鄂01民终456号
第二种计算方式
对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格+已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分
此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总价款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即增值部分了。此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。
案件事实
2013 年6月22日，陈某购买坐落于江苏省杭州市某小区房屋一处（建筑面积 96.63 平方米），首付款 500,000元；商业贷款400,000元；公积金贷款 100,000元。借款合同中显示：每月商业贷款需偿还 2371.27元、公积金贷款每月偿还 506.69元，合计 2877.96元。商业贷款至今共计还贷 113,551.44 元；公积金中心显示：陈某1月还款常数 439.15 元。至今共计还贷29423.05元；两项累计还贷 142,974.49元。双方均确认该房屋现价值2400000 元。
裁判观点
陈某应对刘某就婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分进行经济补偿。本院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等等，酌定陈某补偿刘某房产折价款 170,000 元。
计算步骤
第1步：婚后共同还贷
142974.49/2=71487.245 元”
为个人实际已经支付价款；
第2步：“个人实际已经支付价款
71487.245÷购房款（500000+400000+100000）≈7.1%”，
即个人实际支付价款占购房款比例；
第3步：“7.1%×房屋现价值 2400000=170400元”
即房屋现值折价款。
案例索引：杭州市人民法院(2020)鄂 0106 民初 1339 号
实践中，交纳购房首付款的一方常以“婚后偿还房贷所用支出为个人工资或个人经商、经营公司收入等，另一方并未承担还贷义务”为抗辩理由，但该类抗辩理由实际无法成立，因为根据《民法典》第一千零六十二条第一款，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬，生产、经营、投资的收益为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。
综上可见，第二种计算方式比较公平，也更符合目前的房地产市场行情。但如果房地产经济下行，那么还有可能面临房产贬值的实际问题，离婚时房产贬值的如何分割？
离婚时房产贬值，应以房产实际价值分，分割办法依一般情况分割：
1、婚前一方购买的房屋，付清所有房款的，属一方的婚前财产。
2、婚后一方用个人财产购买的房屋，属一方的财产。
3、夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的，属夫妻双方共同共有。
4、夫妻双方婚后用共同财产购买的(包括贷款)房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割。
如果当事人是在全部偿还银行的贷款之后提起离婚诉讼，此种法律关系较简单，一般平均分割房产。
分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。当房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和时，则应当由其中一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时另一方向其支付房屋价值差额部分的一半。
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作者简介
孔 霞
北京德和衡（深圳）律师事务所合伙人
孔霞律师，北京德和衡（深圳）律师事务所合伙人、财富管理部主任、资深律师。北京大学法律硕士毕业，英语专业八级，从事律师工作十余年，具有上市公司独立董事、并购交易师及基金从业资格，广东、深圳涉外领军人才库成员。
专长领域：财富管理业务、婚家诉讼、涉外民商事诉讼及仲裁业务。
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